Как снять квартиру или комнату без посредников. Как найти жилье, которое сдается без посредников и правильно оформить аренду

Квартирный вопрос всегда волновал и волнует людей. Если вы приехали в другой город не на пару дней, а решили в нём обосноваться надолго, то так или иначе вопрос с жильём придётся решать: без крыши над головой сложно двигаться дальше в освоении городских просторов.

Обычно этот вопрос пытаются решить либо самостоятельно, либо прибегают к помощи агентств по недвижимости, которых в Москве, как в большом городе, видимо-невидимо. Как сориентироваться в этом море предложений, как избежать мошенничества, как найти подходящее агентство и законно с его помощью снять хорошее жильё, на что нужно обратить внимание в работе с посредниками при подборе , – попытаемся ответить на эти и сопутствующие вопросы в данной статье.

Если с самостоятельным поиском жилья всё более-менее понятно – тут рассчитывать приходится на себя, свои силы и ресурсы, искать собственные источники и базы без затрат на посредническую помощь, то при работе с агентством всегда есть некоторые нюансы, как положительные, так и отрицательные.

Плюсы обращения к помощи агентства в поиске квартиры:

• Экономия времени на поиске жилья по нужным параметрам, мониторинге баз, осмотре вариантов и договоре с
• Опытные агенты знают, на какие моменты нужно обратить внимание при осмотре жилья – больше шансов найти то, что нужно
• Меньше риска попасть к мошеннику-хозяину жилья
• Гарантия безопасной сделки: заключается договор на определённый срок с фиксированной ценой аренды
• Оперативность работы, опытность риэлтора

• Необходимо доплачивать комиссионные риэлторам
• Практически всегда требуется выплата залога и стоимости аренды за месяц вперёд

Конечно, если самостоятельно искать варианты аренды квартиры, то можно сэкономить хорошенькую сумму, но если опыта в этом деле немного, то, скорее всего, придётся потратить уйму времени и сил, и не факт, что быстро найдётся подходящий вариант . Но в любом случае – платить ли за чужой опыт, силы и время, работающие на вас, или тратить на это собственные ресурсы, сохраняя деньги только на непосредственную аренду, – решать вам.

Базы объектов недвижимости

Как правило, поиск квартир, сдающихся в аренду, идёт по объявлениям. В каждом агентстве существуют одна или несколько баз объектов недвижимости, в которых есть вся необходимая информация о сдающихся комнатах или квартирах. Информация систематизирована и регулярно обновляется. Такие базы объектов являются отличным подспорьем риэлтору и помогают ему оперативно откликаться на запрос клиента, «держать руку на пульсе» ситуации на рынке аренды недвижимости.

Базы объектов недвижимости для аренды могут быть организованы по-разному, но практически все включают такие основные сведения:

• характеристики объекта недвижимости (описание квартиры, метраж, этаж, оборудование);
• стоимость аренды;
• сроки аренды (если есть ограниченные);
• условия аренды (некоторые хозяева предъявляют свои требования к арендаторам);
• контактные данные.

Можно найти и открытые базы в Интернете, доступ к ним не ограничен, но и информация может быть устаревшей и неактуальной. В открытых реестрах можно найти варианты без посредничества риэлтора, тогда всю работу по осмотру объекта, договору с хозяином и т.п. арендатор проводит самостоятельно. Примерами таких баз могут служить доски объявлений «Авито», «Из рук в руки» и др.

Критерии выбора агентства по недвижимости

Если вам некогда заниматься поисками жилья и принято решение обратиться за помощью к профессионалам, то не следует беспечно относиться к вопросу выбора помощника. На рынке недвижимости есть отличные агентства с безупречной репутацией, но не стоит забывать и о мошенниках, фирмах-однодневках, которые исчезают с деньгами клиентов, так и не предоставив услугу. При выборе помощника в поиске аренды квартиры стоит учесть некоторые нюансы:

• обратите внимание на возраст компании, её репутацию: чем старше агентство, тем, как правило, оно надёжнее;
• поинтересуйтесь, агентство снимает офис или это помещение является его собственностью (фирмам-однодневкам легче исчезнуть с арендуемого пространства, собственность может говорить о солидности заведения);
• внимательно изучите перед подписанием: необходимо, чтобы в нём были подробно прописаны обязательства агента, за что, собственно, клиент и платит (подбор объекта, проведение сделки, заключение договоров и т.п.);
• уделите внимание такому пункту договора, как штрафные санкции, что показывает ответственность компании в случае, если клиент попадёт в неприятную ситуацию по вине ненадлежащего исполнения обязательств агентством;
• на всех вариантах договора должны быть чётко указаны данные об агенте, ведущем сделку (должность, размер вознаграждения, подпись);
• стоит оплачивать только полученные по факту услуги (т. е. после заселения), а требования предоплаты должно насторожить.

Бывает, что в Интернете можно встретить предложения агентств, которые за мизерную плату готовы предоставить информацию о сдающейся недвижимости. Это один из излюбленных приёмов мошенников: информация за небольшую плату предоставляется (приходят смс или письма на электронную почту), но по упомянутым адресам либо никогда ничего не сдавалось, либо объекты уже давно арендуются.

Для многих именно аренда жилья по-прежнему остается единственным вариантом получить свой уголок для проживания, но не все осознают, что по незнанию могут быть обманутыми каким-нибудь арендодателем-мошенником. Можно ли оградить себя от этого риска? Как снять квартиру, чтобы не обманули — давайте разберемся.

Помощь агентства недвижимости

Чтобы снять с себя хлопоты по поиску нового жилья и оформлению документов, арендаторы обращаются за помощью в риэлторские агентства. Риэлтор из такой профессиональной конторы обязательно проконсультирует вас по всем вопросам, касающимся съема жилья, соберет необходимые документы, поможет оценить недвижимость и составит договор аренды, хоть и возьмет единоразово за свои услуги около 50% от ежемесячной арендной платы.

Но чтобы вас не обманули, нужно искать только агентства, достойные доверия - через друзей и знакомых, либо по чьей-либо другой авторитетной рекомендации. Если же отнестись к поиску без должной осторожности, то велик шанс, что вы попадете на агентство-мошенника. Чтоб избежать обмана, не подписывайте с агентством никаких бумаг, прежде чем не убедитесь, за что именно вы отдаете деньги, и платите только тогда, когда подпишете договор аренды.

Как снять квартиру самостоятельно

Собрались искать жилье без помощи проверенных агентств, значит, придется обращать внимание на еще большее количество деталей. Хотите узнать, как снять квартиру, чтобы не обманули - запомните следующее: во избежание неприятностей не ведитесь на заниженную стоимость аренды и ищите квартиру по средней рыночной стоимости, и не снимайте жилье у человека, который не является хозяином дома или доверенным лицом. А чтобы это проверить, выполните такие действия:

Попросите у владельца документы

Обязательно ознакомьтесь с оригиналами документов, которые подтверждают право собственности на жилье вашего арендатора. Договоры купли-продажи, дарения, приватизации при их наличии тоже стоит попросить. Будет очень удобно, если хозяин предоставит выписку из ЕГРН (или ДРПОУ - для Украины), но в случае отсутствия ее можно заказать в районном отделении - эта информация общедоступна, и вы имеете право ее получить.

Не забудьте и о документах, которые устанавливают личность владельца квартиры. Его паспортные данные непременно должны полностью совпадать с данными, указанными в документах на право собственности, вплоть до серии и номера. Вы имеете право сделать ксерокопию паспорта арендодателя либо снимок с помощью телефона, правда, готовьтесь предоставить и свой паспорт в ответ.

Поспрашивайте соседей

Минимизировать риски поможет информация, собранная из уст соседей владельцев квартиры: они могут сообщить, во-первых, знают ли они их в лицо и порядочные ли это люди, во-вторых, расскажут, как часто меняются там арендаторы. Узнавайте как можно больше сведений и делайте выводы, стоит ли снять эту квартиру.

Оформите договор

Если вас интересует, как снять квартиру, чтобы не обманули, то вопрос о том, оформлять договор аренды или нет, даже не должен возникнуть. Именно с помощью нотариально заверенного договора вы сможете себя обезопасить и в случае чего отстоять свои права в суде. Пусть даже арендодатель покажется вам замечательным, понимающим человеком, который готов идти на уступки, вы не знаете, как дела могут измениться много месяцев спустя.

В договоре обязательно укажите следующее:

• Паспортные данные обеих сторон.
• Срок аренды жилья. В случае, когда по его окончании вы захотите продлить свое проживание в данной квартире, то нужно будет продлить и договор.
• Способ оплаты. В какой день месяца и в какой валюте вами будет оплачиваться аренда жилья, возможно ли повышение арендной платы в связи с изменением рыночных цен, нужна ли предоплата - все это вы указываете в договоре.
• Обсудите, что при оплате хозяин будет предоставлять вам письменную расписку о получении денег либо ставить отметку в договоре.
• Сделайте опись имущества. Опишите находящиеся в квартире на момент вашего въезда предметы мебели, бытовую технику, посуду и т. д., чтобы не нести ответственность за вещи, которые в этот перечень не войдут. Кроме того, опишите общее состояние квартиры, работоспособность бытовых приборов, любые поломки и повреждения, имеющиеся на данный момент.
• В графе о правах и обязанностях нужно уточнить все возможные спорные моменты: сможете ли вы делать какой-либо ремонт или перестановку в арендуемом жилище, приглашать друзей на ночлег и т. п.
• Непременно следует указать возможность и условия досрочного прекращения договора.

Получите согласие всех собственников

Если владелец квартиры состоит в официальном браке, и жилье было совместно нажито, то попросите владельца предоставить нотариально заверенное согласие супруга(-и). То же самое относится и к тем случаям, когда у квартиры есть несколько собственников - необходимо получить согласие каждого во избежание дальнейших претензий.

Узнайте, кто зарегистрирован в квартире

Поскольку все прописанные в квартире лица имеют полное право пользоваться этим жильем, то даже после подписания договора вас может ждать неприятный сюрприз. Не хотите, чтобы к вам заходили незваные гости - возьмите у владельца домовую книгу и выясните, кто там еще зарегистрирован. А потом обязательно добейтесь от каждого из жильцов письменного согласия на ваше дальнейшее проживание в квартире и пропишите в договоре, чтобы никто из прописанных в доме лиц не пользовался этим помещением.

Если все проверили, чтобы вас не обманули, то можете смело снимать квартиру, главное - помните не только об обязанностях арендодателя, но и о своих обязанностях как арендатора.

А как самому сдать в аренду квартиру, чтобы не обманули жильцы? Узнайте из этого видеоролика:

Выбор местоположения квартиры должен основываться на удобстве.

Логично, что должно быть недалеко до места работы, а также рядом должна быть хорошая инфраструктура.

Если есть дети, важно обратить внимание на наличие в близости детских садов и школ. Также стоит помнить, что не всегда из центральных районов города можно добраться до самого центра города, так как в таких местах обычно бывают пробки.

Иногда с окраины добраться можно быстрее, потому что дорога свободна для маршрута.

Внимание! Если неважно, где жить, лучше выбрать жилье на периферии, а не в центре - получится гораздо дешевле. Обычно в городах в далеких от центра районах строят новые дома, потому можно заселиться в только что построенный дом.

Итак, где снять квартиру? Искать жилье можно по старинке - с помощью объявлений на подъездах, столбах, заборах, в газетных объявлениях и через друзей. В таком случае поиски могут занять долгое время.

Самый выгодный и простой вариант - поиски через Интернет.

Здесь легко найти на досках объявлений, в социальных сетях вариант жилья. Удобно и то, что поиск можно вести по районам, ценам и другим параметрам.

Но и здесь есть подвох - практически все объявления в Интернет выложены риелторами и другими вторыми лицами. Собственника найти довольно сложно, но возможно.

На что обратить внимание при аренде квартиры?

Каждый задумался о том, как правильно снять квартиру. Чтобы не возникало неприятных ситуаций, нужно присмотреться к некоторым моментам.

Нужно обращать внимание на все вещи, которые потом пригодятся для жизни. Если что-то не устраивает и нет возможно исправить проблему в скором времени, лучше найти другой вариант.

Почему не выгодно работать с риелторами?

Как уже сказано, рынок недвижимости заполонили посредники, которые хотят получать за подбор жилья свой процент, который может составлять от 50 до 100 процентов от стоимости аренды квартиры на месяц.

Если нет лишних денег, которые можно отдать риелторам, или просто из принципа, можно попытаться найти жилье напрямую. На это может уйти больше времени. Где можно снять квартиру?

Как видно, приложив немного усилий и терпения, можно найти хорошее жилье, не уплачивая дополнительные средства посредникам.

Какие проблемы могут возникнуть?

Конечно же, все условия должны быть оговорены в договоре . Если не прописать что-то, могут возникнуть проблемы при аренде квартиры.

Например, если арендатор собирается делать ремонт, это обязательно нужно прописать в договоре. Если этот ремонт пойдет в счет оплаты аренды за месяц или несколько - также нужно прописать.

О повышении квартплаты собственник должен письменно доложить за месяц перед повышением платы. Если он этого не сделает, арендаторы могут подать иск на возмещение компенсации.

Важно! Прописать сроки договора - от нескольких недели до нескольких лет. Если этого не сделать, а договор нужно будет продлить, собственник может поменять правила проживания, например, повысить плату за квартиру.

Также в договоре нужно как можно более точно описать все, что есть в квартире, а также состояние мебели и техники. В этом случае при выезде из снимаемого жилья у собственника не будет вопросов.

Как снять квартиру, чтобы не обманули?

Если нет опыта в аренде жилья, необходимо изучить правила, которые могут сэкономить средства и оберечь от того, чтобы внезапно не оказаться на улице. Рассмотрим пошаговый порядок аренды квартиры:

Даже соблюдение всех этих правил не гарантирует полной безопасности, потому всегда нужно быть аккуратными и внимательными.

Арендовать жилье достаточно просто, особенно если это делает не в первый раз. Нужно лишь помнить, что:

• хорошее жилье не бывает дешевым;
• нужно проверять все данные на квартиру и данные паспорта владельца;
• перед подписанием договора нужно осмотреть квартиру.

Снять квартиру - как правильно снять квартиру - советы арендатору

Снимаем квартиру - на данный момент, это дело можно рассматривать как рискованное. Почему?

Ответ прост, арендодатель может резко повысить цену на арендную плату, досрочно «выставив» Вас за порог, не возместить расходы, которые Вы можете понести в связи с аварийным ремонтом. Для примера, мы сняли жилье, поселились в нем, до этого наняв машину для перевозки ваших вещей или мебели, потратили на это деньги, ну и соответственно потратили на товары, которые необходимы для проживания - мыло, губки, продукты питания и т.п. Возможно, успели уже подключить проводной интернет, и закинут на его счет деньги за 2-3 месяца. Но через некоторое время, к Вам приходит хозяин квартиры и говорит, что посоветовавшись с друзьями/родственниками, он понял, что цена, которую он назначил слишком маленькая, и что Вы должны платить больше. Это один вариант, который возможен при съеме жилья в аренду.

Чтобы уменьшить вероятность подобного исхода, нужно просто следовать несложным правилам. Далее мы разберемся с вами, как правильно нужно снимать квартиру, список необходимых документов от арендодателя, и ответственность сторон по заключенному договору найма жилого помещения.

Арендаторы очень часто заблуждаются в том, что арендодатель может в любой момент выселить Вас из снимаемого Вами жилья. Это, не совсем так, арендодатель не имеет права выселить Вас до окончания срока действия договора. Также важный момент, если Вы подписали договор на аренду жилья больше чем на один год, арендатор , имеет право перед другими лицами на заключения договора на следующий срок. Так что, если пойдет разговор, что Вы просто не понравились арендодателю (при условии, что не нарушали никаких условий договора) и он нашел новых арендаторов - это не имеет никаких оснований. Выселить он может вас только через суд, в случаях, установленным законом или если Вы нарушаете договор аренды. А точнее: не вносили оплату за жилье, в квартире проживали посторонние люди, а не только те, что указаны в договоре, если квартира была испорчена Вами, или стала негодной для проживания. Все это происходит не часто.

Вы могли заметить, что ключевым словом почти во всех случаях является слово - «договор». Хотя обычно, хозяин квартиры просто поселяет арендаторов , при этом, не подписывая каких любо договоров. Или подписав некую бумагу, не имеющую, какой любо юридической силы. Все «правила» проживания, остаются только на словах. В таком случае при возникновении конфликта, отстоять свои права обычно нереально.
Безусловно, Вы можете воспользоваться услугами агентств, тем самым немного уменьшив риск. Вам будут найдены варианты подходящих для Вас квартир, т.е. вряд ли в интернете, на сайтах объявлениях Вы сможете найти дешевый вариант квартиры, это и понятно. Если пользователь поместит это объявление, значит, он разбирается в ценах и если он сдает квартиру, то подходит к этому просу серьезно, для него это бизнес.
Если, Вы решили воспользоваться услугами агентства, Вы можете не читать советы, ниже, за вас это сделают их работники, тут выбор стоит за Вами, допустим, Вы нашли нормальное агентство. Делаем выбор. Плюсы: Вам не нужно выяснять, хозяин ли тот человек, который сдает квартиру. Вы моете быть уверены, что все документы в порядке и что арендодатель единственный собственник жилья, что через пару недель после въезда, к вам не придут еще одни хозяева квартиры. Также агентство имеет базу недоброжелательных арендодателей, их сотрудники заранее побывали в квартире и могут гарантировать добропорядочность хозяина.
Если, Вы выбрали вариант без агентства, то Вам необходимо следовать этим правилам:

Внимательно проверить все имеющиеся документы хозяина квартиры! Все что можно: зачетная книжка, пенсионное удостоверение, паспорт, загранпаспорт - поверьте, Вам же будет лучше. Рассудите, подделать один документ можно, а вот все... также обязательно документы на саму квартиру, соответственно подтверждающие право на ее распоряжения. А именно, договора: дарения, наследования, мены, купли-продажи, свидетельство права собственника. Также покажите ваши документы, любой документ, удостоверяющий вашу личность, от военного билета до паспорта. Для иногородних, временную регистрацию или прописку.

Как Вы уже поняли, обязательно, в любом случае нужно составить договора Аренды снимаемой квартиры, это сможет избавить Вас от разных недоразумений. Данный документ имеет юридическую силу, только если он подписан с двух сторон - арендатора и арендодателя. Также он выгоден Вам тем, что даже если арендодатель не платит налоги, то этот договор все равно действует. Еще договор будет служить доказательством в суде, если до этого дойдет дело, соответственно. После того как договор подписан, стоит обсудить еще некоторые детали. Вы должны предупредить хозяина квартиры о том, что цены за аренду не измениться на срок указанный в договоре. И также о досрочной освобождение квартиры, т.е. если арендодатель решит выселить Вас, то он обязан предупредить Вас за один месяц. Чтобы Вы могли найти себе жилье, и этот месяц Вы живете бесплатно. Можно договориться о неустойке, размере ежемесячной платы. Также можно договорится, что он Вам ищет жилое помещение взамен.
После передачи денег, необходимо вежливо сказать хозяину, что деньги вы передали за жилье, и чтобы он тревожил Вас как можно реже. Соответственно он имеет право приходить и осматривать квартиру, но он обязан предупредить Вас за сутки, что бы Вы могли построить свои планы. Также желательно договорится, чтобы он не приходил в ночное или вечернее время. После всех договоренностей, попросите его познакомить Вас с соседями, во-первых, вы еще раз убедитесь, что человек хозяин этой квартиры, и что все документы, которые он показывал настоящие. Ну и соседи будут знать, что Вы теперь будете тут жить.

Составляйте опись имущества. Это официальный документ, который идет как дополнение к договору. В нем соответственно описано все имущество, которое есть в снимаемой квартире. Все предметы на срок сдачи, переходит в Ваше пользование. Вы должны внимательно относиться при составление данного документа. Поскольку если вы не заметите, что в списке есть некий предмет, который арендодатель указал случайно (А возможно и не случайно), потом при съезде будет спорны вопрос. Так, что Вы должны быть внимательны. Не ленитесь давать каждой вещи подробное описание, включая: состояние, количество, марку. Если это техника, обязательно проверьте, работает ли телевизор, холодильник, плита, стиральная машина, кухонные шкафы и т.п.

Когда подошел срок окончания договора, Вы вместе с арендодателем, производите проверку по описи все предметы. Ваша обязанность возвратить все вещи в надежном состоянии. Если какой либо предмет был испорчен, то проблему можно решить по-разному. Конечно, разумнее договориться, скажем, если сломался холодильник, Вы оплачиваете его ремонт или возмещаете его стоимость. Но если предмет, был сломан не по Вашей вине, и дело дошло до суда, то в качестве доказательства у Вас есть договор, который был подписан каждой из сторон.

Важно получить подтверждения согласия от всех собственников жилья. Часто бывает, что в разгар сезона, когда найти квартиру очень сложно, люди соглашаются на первый вариант при этом, толком не узнают подробности. Так если собственников жилья несколько необходимо получить согласие от каждого, иначе вы можете оказаться на лице. Это стоит делать, до того как договор подписан.
Напоследок, читайте, что подписываете! Даже если Вы проконтролировали каждое действие арендодателя, то в коне прочитайте все, что было написано и только после этого подписывайте договор.
В любой ситуации, нужно уважать мнение других людей и стараться найти оптимальное решение для каждой из сторон.

Что нужно сделать, чтобы снять жилье напрямую у владельца: три проверенных способа

Фото: imagebroker / Giuseppe Graziano / Global Look Press

Снять квартиру без риелтора — несбыточная мечта для многих людей, которые хотят арендовать жилье в Москве. На столичном рынке жилья экономкласса работает множество агентов по недвижимости, которые ведут переговоры от имени собственников и берут за это комиссию с нанимателя. Такая система удобна для владельцев недорогого жилья: они не тратят деньги на услуги риелтора, который самостоятельно приводит к ним потенциальных квартиросъемщиков. В то же время для арендаторов ситуация выглядит несправедливой: они не нанимали риелтора и не хотели ему платить, но зачастую вынуждены это делать, так как агент не оставляет им выбора.

Сейчас в среднем 90% объявлений на различных специализированных сайтах о недвижимости размещают риелторы, рассказал «РБК-Недвижимости» генеральный директор онлайн-сервиса «Мир квартир» Павел Луценко. В настоящий момент доля объявлений от агентов на сайте «Мир квартир» составляет 84%, на «Циане» — 90%, на «Яндекс.Недвижимости» — 89%, сообщили «РБК-Недвижимости» представители этих компаний. В пресс-службе Avito не смогли ответить на вопрос редакции о доле объявлений от собственников и от посредников.

Тем, кто не хочет платить риелтору только за то, что тот разместил объявление на бесплатном сайте и поприсутствовал при заключении сделки, остается выискивать редкие предложения от владельцев жилья либо пользоваться не очень популярными сервисами, куда не пускают агентов, — к примеру, The Locals или «33 слона». Этот способ требует много времени и не гарантирует результата: самый подходящий вариант может сдаваться через риелтора, который затребует с арендатора 100%-ный эквивалент месячной ставки в качестве собственного вознаграждения. «В Германии есть очень хороший закон: кто нанимает риелтора, тот за него и платит, — рассказал сооснователь сервиса The Locals Евгений Лучинин. — Я считаю, что услуги риелтора должен оплачивать собственник, так как риелтор помогает именно ему».

Редакция «РБК-Недвижимости» нашла три работающих и абсолютно законных способа исключить риелтора из сделки по аренде — даже если агент присутствует в квартире и настаивает на собственном вознаграждении.

Как устроена аренда жилья в Москве

Фото: Britta Pedersen / DPA / TASS

Многие владельцы московских квартир обращаются к риелторам, которые обещают собственникам бесплатно и быстро найти жильцов. Владельцы соглашаются, так как они сами при этом затрат не несут. Риелтор дает объявление от своего имени, после чего договаривается о просмотрах с теми, кто позвонит. На этом этапе заинтересованный арендатор не может выйти напрямую на собственника: все общение идет исключительно через агента.

На просмотр квартиры обычно приходят три стороны: потенциальный наниматель, риелтор и хозяин квартиры (либо родственник хозяина, уполномоченный заключить договор). Если арендатору нравится квартира и устраивает цена, то стороны договариваются о сделке. В этот момент риелтор вручает собственнику и нанимателю договор аренды — обычно это стандартный шаблон договора, образец которого легко найти в интернете. В большинстве случаев в соглашении фигурируют две стороны — арендатор и арендодатель. Риелтор в таком документе не упоминается. «Во многих случаях выплата комиссии риелтору вообще никак не документируется, — рассказала партнер юридической компании Orient Partners Ксения Казакова. — В такой ситуации доказать какое-либо нарушение практически невозможно».

В присутствии агента хозяин жилья и его квартиросъемщик подписывают договор, после чего наниматель передает собственнику плату за первый месяц вместе с залогом, а риелтору — агентскую комиссию, обычно равную месячной ставке аренды (в отдельных случаях — половине ставки). После этого риелтор исчезает, а хозяин и наниматель остаются решать бытовые вопросы — передачу ключей, возможность замены мебели и так далее. Все дальнейшее общение владельца квартиры с жильцом происходит без чьего-либо посредничества — иными словами, при появлении разногласий стороны выясняют все друг с другом без привлечения риелтора, который не несет ответственности ни за порядочность арендатора, ни за порядочность хозяина.

В единичных случаях риелтор сопровождает квартиру на протяжении всего срока аренды, однако для жилья экономкласса такая ситуация — исключение из правил. Система с выплатой комиссии арендатором обычно работает для квартир массового сегмента (стоимостью до 50 тыс. руб. в месяц); в категориях бизнес и элит вознаграждение агенту часто платит собственник.

Способ № 1: привести друга и выдать его за риелтора

Для первого способа потребуется помощь друга, который согласится сыграть роль риелтора со стороны арендатора. Дело в том, что искать съемную квартиру можно не только через интернет, но и через агентства недвижимости. В этом случае будущий арендатор приходит в офис агентства, где сотрудники рассказывают ему об имеющихся вариантах. Это единственный случай, в котором квартиросъемщик действительно обращается к агенту и по собственному желанию платит ему комиссию — вот только речь идет о собственном агенте, а не о том, кто представляет владельца жилья.

Если со стороны собственника тоже существует агент, то сделка проводится при посредничестве сразу двух риелторов, которые делят комиссию пополам — таковы негласные правила работы риелторов в Москве. Находчивый арендатор может использовать эти правила себе на пользу, тем более что зачастую агенты по недвижимости пользуются теми же бесплатными онлайн-сервисами, что и обычные квартиросъемщики. Человек, желающий сэкономить, может попросить приятеля совершить звонок, а потом вместе с будущим арендатором съездить на просмотр квартиры под видом частного риелтора. В этом случае при заключении сделки друг арендатора спокойно заберет половину комиссии — а потом просто вернет эти деньги квартиросъемщику.

Такой способ не является обманом: во всероссийском классификаторе профессий нет специальности «риелтор», а значит, называть себя риелтором может кто угодно. «Понятие «риелтор» на рынке довольно размыто, — подтвердила юрист Orient Partners Ксения Казакова. — В качестве риелторов действуют и представители известных компаний с именем, и сотрудники небольших компаний, и индивидуальные предприниматели, и просто физические лица, не зарегистрированные в качестве ИП. В такой ситуации довольно сложно проверить, является ли пришедший с арендатором человек «настоящим риелтором». Впрочем, это работает и в обратную сторону: у риелтора, представляющего интересы арендодателя, как правило, тоже нет никаких подтверждающих документов».

Способ № 2: дождаться, пока риелтор уйдет

Фото: Vadim Nekrasov / Russian Look

Второй способ пользуется популярностью как на рынке аренды, так и в сегменте купли-продажи квартир в крупных городах России. Заинтересованный в сделке человек договаривается с риелтором о просмотре квартиры в присутствии хозяина, но во время просмотра под любым предлогом отказывается от сделки. После этого потенциальный арендатор прощается и уходит — но ненадолго. Во время визита будущий квартиросъемщик узнает точный адрес жилища и запоминает, как зовут хозяина (эту информацию обычно не указывают в объявлениях).

Если арендатору понравилась квартира, то через пару часов после просмотра туда можно вернуться — и застать внутри хозяина без риелтора. «Мне очень понравилась ваша квартира, но я не хочу платить комиссию незнакомому человеку. Давайте заключим с вами договор без посредников», — говорит такой арендатор собственнику жилья. Если квартирант все еще не найден, такая стратегия заканчивается успешно для всех сторон: арендатор получает жилье без комиссии, а владелец — настойчивого квартиросъемщика, который готов сразу заплатить деньги и заселиться в квартиру. Отказываться от такой сделки хозяину просто невыгодно: лишние дни простоя приведут к упущенной прибыли.

«Человеку придется сделать выбор: либо я не конфликтую, оставлю все как есть и переплачиваю риелтору, либо иду на открытый конфликт и пытаюсь сэкономить деньги, — рассказала психолог и гештальт-терапевт Юлия Смелянец. — И там и там есть свои плюсы и минусы. Нужно спросить себя, стоят ли те деньги, которые я не хочу тратить, возможных последствий (это могут быть конфликт, напряжение в сделке или возможное негативное отношение арендодателя)».

Способ № 3: договориться с владельцем в открытую

Фото: Andrew Olney / moodboard / Global Look Press

Третий способ — самый быстрый и самый жесткий из всех. Во время просмотра квартиры с агентом нужно в открытую обратиться к владельцу квартиры с предложением заключить договор без посредника. Для этого потенциальный квартиросъемщик должен быстро и корректно убедить собственника жилья в том, что аренда без риелтора — наилучший выбор для хозяина. Риелтора в этом момент лучше игнорировать, чтобы он не смог вмешаться в разговор. Сложность в том, что переговоры предстоит вести в присутствии противостоящей стороны, поэтому для этого способа потребуется хладнокровие и умение сохранять доброжелательное отношение даже в конфликтной ситуации.

«Если арендодатель работает через риелтора, а арендатор хочет выдавить риелтора прямо при нем, то реакция всех участников непредсказуема, — рассказала психолог Евгения Булюбаш. — Думаю, риелтор будет сопротивляться, ведь сама его профессия требует определенных личностных характеристик — настойчивости, агрессивности, быстроты. К тому же он рассчитывает получить гонорар. Это уравнение с двумя неизвестными: непонятно, как к процессу отнесется хозяин жилья и захочет ли он работать напрямую».

«В любом конфликте устойчивости придает собственная четкая позиция. Если позицию сформулировать и постоянно о ней помнить, то она придает спокойствия, — добавила Булюбаш. — Поможет непринятие слов оппонента на свой счет — это обеспечивается уважением к себе. Полезно умение замечать разные манипулятивные техники в отношении себя и окружающих, а также способность делать выбор, не впадая в аффект — то есть дикую ярость или страх. Очевидно, такой конфликт не для всех. Порой не стоит идти сложным путем и вступать в борьбу с риелтором, тратить на это силы и энергию. Всегда можно выбрать более простой вариант и заключить контракт без подвига. Это тоже выбор».

«Большая часть внимания в предполагаемом конфликте может быть сфокусирована на том, что арендодатель или риелтор могут что-то подумать плохое о нас, если мы рискнем вести себя более смело. Именно это часто останавливает людей от прояснения отношений, — указала Юлия Смелянец. — Важно понимать, что люди, которые занимаются сделками с недвижимостью, имеют по определению крепкие нервы — иначе они не смогли бы оставаться на рынке, полном неопределенности, риска и непредсказуемости. Риелторы — это люди с определенными личностными особенностями. [Для них] вы просто очередной клиент в послужном списке, о вас вряд ли вспомнят через два дня. Может, если помнить об этом, будет легче отстаивать те требования, на которых вы сами хотите арендовать недвижимость».

Что думают юристы

Фото: Andrew Olney / moodboard / Global Look Press

«Ни один из указанных способов не противоречит российскому законодательству, — утверждает Ксения Казакова из Orient Partners. — Фактически выплата комиссии риелтору собственника арендатором представляет собой навязанную услугу. Строго говоря, комиссия риелтору — это оплата его услуг по поиску арендаторов, оказываемых арендодателям. Запрет на навязывание услуг установлен в ст. 16 закона «О защите прав потребителей». Часть 2 указанной статьи предусматривает следующее: «Запрещается обусловливать приобретение одних товаров (работ, услуг) обязательным приобретением иных товаров (работ, услуг). Убытки, причиненные потребителю вследствие нарушения его права на свободный выбор товаров (работ, услуг), возмещаются продавцом (исполнителем) в полном объеме».

Однако если в качестве арендодателя выступает физическое лицо, то его взаимоотношения с арендатором не регулируются законом «О защите прав потребителей», добавила юрист. «Вопрос о возможности применения этого закона к действиям арендодателя, сдающего квартиру, остается открытым, — уточнила Казакова. — Нет однозначного ответа на вопрос, является ли риелтор субъектом навязывания услуг согласно ст. 16 закона «О защите прав потребителей».

«Нельзя назвать законными действия риелтора, который предлагает свои услуги арендатору квартиры и заверяет, что сдача внаем квартиры невозможна без согласия риелтора и без выплаты комиссии риелтору, — отметила старший юрист адвокатского бюро А2 Мария Понаморева. — Случается, что в договоре, который предлагается заключить, не упоминаются ни имя риелтора, ни наименование его компании, а фигурируют только собственник квартиры и арендатор. Указанное свидетельствует о том, что перед вами частный маклер либо риелторское агентство, где официально услуги не проводятся по бухгалтерской отчетности». В этом случае риелтора можно припугнуть жалобой в налоговую службу — вряд ли «серые» работники захотят подставлять своего работодателя. В случае успеха агент может уйти из квартиры сам.

Бывает, что во время обсуждения сделки риелтор говорит хозяину, что тот не имеет права сдавать квартиру без участия агента. «На это можно ответить, что императивных норм закона, запрещающих сдавать квартиру с комиссией или без нее, не существует», — указала Понаморева. Если же риелтор начнет апеллировать к устным договоренностям с арендодателем, то потенциальный квартиросъемщик может попросить агента показать договор с собственником жилья.

«Если риелтор предоставил собственнику помещения услугу в виде поиска арендатора, то данные отношения должны быть зафиксированы в договоре предоставления услуг, где четко будут указаны условия, на которых риелтор либо агентство оказывает услугу по поиску арендатора на объект. Там же указывается размер вознаграждения», — заявила руководитель отдела проектов по коммерческой недвижимости юридической компании Heads Consulting Олеся Шилова. Без такого договора хозяин квартиры может на законных основаниях выставить риелтора из квартиры и заключить сделку без посредника.

Если же юридические аргументы не помогли, то арендатор может обратиться к здравому смыслу владельца квартиры. К примеру, квартиросъемщик может предложить поднять ежемесячную плату на 1-2 тыс. руб. в случае отказа от риелтора. В этом случае доходы владельца вырастут (на 12-24 тыс. руб. при заключении годового контракта), и сделка сразу станет более привлекательной. Важно, чтобы предполагаемое повышение все равно оказалось выгоднее, чем единовременная выплата риелтору, — достаточно заранее просчитать, на какую сумму можно поднять ставку.